三座大山重压上海楼市曙光难现桂林
“三座大山”重压 上海楼市曙光难现
“三座大山”重压 上海楼市曙光难现2006-03-07 21:08:19 来源:2006年03月07日每日经济新闻分享到:汉宇地产项目经营部总经理范伟国指出,在交易量大量萎缩、市场供大于求、开发商资金链危机三座大山的力压下,上海房价还有较大回落空间。目前购房者的观望态度促使交易量大量萎缩。
熬过春节期间的严寒之后,上海楼市在近期突现“复苏”迹象。房产之窗网楼市行情监测系统最新统计数据显示,上周(2月24日-3月2日)上海共成交新盘套数3551套,面积39.9万平方米,成交量同比增加近22.8%。
不过,昨日汉宇地产项目经营部总经理范伟国指出,目前预测楼市回暖尚属过早,而在交易量大量萎缩、市场供大于求、开发商资金链危机三座大山的力压下,上海房价还有较大回落空间。
观望促使交易量大量萎缩
汉宇地产研究部提供数据显示,2005年上海全年的一手房交易量为1874万平方米(不包括配套商品房800万平方米左右)。相比2004年2780万平方米,减少近900万平方米。二手交易量为1950万平方米,相比04年减少近850万平方米。
持续低迷的市场形势延续到了2006年,今年1月-2月上海楼市交易量环比05年12月减少近50%。“2004年每天的交易量曾达850套左右,2005年降到450套,到2006年1月-2月每天的交易量进一步萎缩至150套-250套左右。”范伟国表示,宏观调控以来上海楼市的交易量萎缩速度惊人。
与此同时,上海楼市的抛盘量却在扩大。汉宇地产研究部统计数据显示,2005年12月二手房网上挂牌量共18640套,到2006年2月5日挂牌量飙升至26400套。
“以上数据显示,交易量萎缩不是没有抛盘量而是无人购买。”范伟国指出,购房者观望态度在导致交易量大量萎缩的同时,也使得开发商和房产中介生存压力剧增,“交易量的萎缩,使许多中小中介纷纷关门,有的门店甚至转行卖起了服装。连一些品牌中介公司也纷纷减人关店,借以降低运营成本,有的出卖股权,资产重组”。
“2006年上海楼市供过于求已成定局。”对于未来楼市供应状况,范伟国算了一笔帐,2005年上海一手房网上剩余可交易量为1850万平方米,而去年许多开发商拿到预售许可证,没有开盘的楼盘不少于80家,就是开了盘卖掉的房子也仅仅只有总量的37%。加上2006年的开盘量,预计今年新房的可销售量不会低于3000万平方米。
从二手房看,2003-2004年上海商品住宅销售量高达5070万平方米,而这两年市场上的投资客比例接近30%。
此外范伟国还指出,目前上海市常住人口的住房人均面积已达24.8平方米/人,市场的自住需求正不断地减少。
金融风险凸现
“从国际惯例看,房地产在经过七至八年的发展后会进入贷款坏帐最敏感时期,而目前上海楼市就处于这个时期。”昨日,范伟国坦言,随着房价的不断下跌,此前被誉为信誉度最高的住房个贷品种也正面临着坏帐的危险。
导致这种危险的一大原因来自于近期层出不穷的交房纠纷,这直接影响到购房者的还贷;另外还有因交房纠纷而引发的开发商开盘难。范伟国表示,开盘难关键在于无法定价,九亭一著名楼盘目前所遭遇困境就是一个颇具代表性的例子,该楼盘前期房价定价6400元/平方米左右,前段时间该楼盘的开发商为刺激销售,想在推出后期房源时调低房价至5500元/平方米,但因担心引起前期业主的不满而迟迟无法开盘。“不能开盘的结果必然是拉长交易时间,进一步加剧房地产企业资金紧张程度。”
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